Redactie Woensdag 12 december 2018

BIMPraat werpt licht op BIM in gebouwbeheer

De stelling van deze BIMPraat was hoe je met een goed geïntegreerd BIM-beheermodel forse besparingen kunt realiseren in het beheer van gebouwen. En dat 20 tot 40 jaar lang. De deelnemers aan de BIMPraat van vorige week gingen in gesprek en centraal stond de case van de Mall of the Netherlands. De toekomstige grootste woonmall van Nederland bewees overtuigend dat BIM ook na oplevering van gebouwen heel waardevol is in de beheerfase.

Door Ed den Boer

BIM is al redelijk ver doorgevoerd in de ontwerp- en uitvoeringsfase van gebouwen. Al jaren werken adviseurs en aannemers samen om de juiste data uit het model te genereren om snelheid en eenduidigheid te creëren en zo faalkosten te voorkomen. In het project de Mall of the Netherlands is BIM gebruikt voor alle data in de ontwerp- en realisatiefase en wordt nu al geanticipeerd op het gebruik van BIM in de beheerfase. Het is de complete renovatie, uitbreiding en vernieuwing van het huidige Leidsenhage in Leidschendam en er wordt inmiddels hard gewerkt aan de realisatie van dit nieuwe winkelcentrum.

Operating manager Jasper Buijnsters van opdrachtgever en eigenaar Unibail Rodamco Westfield en BIM-consultant Thomas Sandfort van softwareleverancier BIMlink maakten duidelijk hoe het proces was ingericht. Er is duidelijk groot enthousiasme en al veel bereikt.  Maar ook dat benodigde data voor het beheerproces in dit prachtige maar ook lastige project tijdens de realisatie nog wordt aangepast.

Langdurige ontwikkeling

Jasper Buijnsters is bij Unibail-Rodamco-Westfield (URW) als Operating Manager verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de Mall of the Netherlands. “Unibail is een internationale vastgoedontwikkelaar met meer dan 100 grote winkelcentra in het portfolio in de Verenigde Staten en veertien Europese landen waaronder Groot Brittannië, Duitsland, Zweden, Frankrijk en ook dus in Nederland. Onze focus ligt op een nieuwe vorm van winkel-beleving door het bouwen van hoogkwalitatieve winkelcentra waar klanten naar toe komt voor een dagje uit en om te winkelen. Dat kan de Mall of the Netherlands allemaal onder een dak.”

De zaal vroeg zich af of de locatie van Mall of the Netherlands, de houding van kopers die steeds meer online kopen en (daardoor) steeds meer leegstand van retail geen donkere wolken zijn voor het slagen van dit nieuwe megaproject. Buijnsters: “De ontwikkeling van Mall of the Netherlands heeft meer dan tien jaar geduurd. De juiste locatie vinden, plannen maken, bestaande ondernemers uitkopen en blijven vasthouden aan de einddoelstelling met de hoogste kwaliteit, is een proces van jaren. Wij geloven in dit concept. De economie verandert en wij veranderen daarin mee met dit concept waar de markt steeds meer geschikt voor is.”

Ingrediënten

De ingrediënten voor succes van Mall of the Netherlands zijn aanwezig met 117.000 (!) vierkante meter retailruimte, 280 winkels van topkwaliteit, restaurants en vrijetijd (leisure) winkels, 4.000 gratis parkeerplaatsen en een grote bioscoop met tien zalen. De Fresh! (verswaren) en dining experience zijn samen met kunstbeleving integraal opgenomen in het plan. De planning voor de grote opening is medio 2020. Het plan wordt gefaseerd geopend, immers het huidige winkelcentrum is namelijk tijdens de realisatie ook nog in gebruik. Buijnsters liet trots de foto’s zien van de Fresh het eerste onderdeel van Mall of the Netherlands dat 29 november is geopend.

Actieve rol opdrachtgever

Dat het succes niet op zich laat wachten, beseft Buijnsters zich terdege en dat vraagt volgens hem om een actieve rol als opdrachtgever. “Om Mall of the Netherlands succesvol te maken, doen we constant onderzoeken en gebruiken we de laatste technologische mogelijkheden. Dit geldt voor alle fases van het bouwproces van de ontwikkeling tot en met de beheerfase. Daar zijn we nu al mee bezig om goed in te richten.”

Complex aanbesteding en bouwproces

Thomas Sandfort is als assistent-projectmanager vanuit BIMlink betrokken bij de Mall of the Netherlands. “In het traditionele bouwproces startte je met beheren nadat de sleutel was overgedragen. Een ferme handdruk en de woorden ‘veel succes met uw gebouw’ waren dan het eindpunt van deze realisatie en veel eigenaren en beheerders zaten dan met veel vraagtekens”, aldus Sandfort. Hiermee zette hij een statement neer. BIMlink is bij Mall of the Netherlands verantwoordelijk voor het hele dataproces tijdens de ontwerpfase, realisatiefase en is nu al bezig met het inrichten van de beheerfase. Grip op de data door een goed BIM-protocol en -werkplan volgens één (online) bronbestand en uniform dataformaat wordt ontsloten via BIMlink.

Bij Mall of the Netherlands is oudbouw gecombineerd met nieuwbouw, worden oude panden volledig gestript, inclusief het verwijderen van gevelbekleding. Een nieuwe façade doet oud en nieuw versmelten en bestaande winkels blijven open tijdens de realisatie. Het laatste huidige winkelcentrum wordt straks een volledig overdekt en daarom zullen alle straattegels worden vervangen door een marmeren vloer voor de gewenste luxe uitstraling.

Hoe complex het beheer van data is, legde Sandfort tijdens deze BIMPraat uit. “Het hele plan is onderverdeeld in 13 bouwdelen met elk 32 packages/aspectmodellen die allemaal apart worden aanbesteed. Snel gerekend zijn er straks 416 aspectmodellen die allemaal data toevoegen aan het BIM, dus dat moet zeer strak worden ingericht en worden gemanaged”, aldus Sandfort.

Beheerfase

De complexiteit en het databeheer van het project zijn duidelijk. Maar om BIM optimaal in de beheerfase te benutten, moet je als opdrachtgever al vroeg in het proces de juiste eisen stellen aan het model, vinden beide sprekers. “Alleen dan krijg je bij oplevering een werkbaar BIM-model voor een compleet en effectief gebouwdossier”, aldus Sandfort.

“In de beheerfase zijn er diverse processen waar data voor nodig is. Denk aan meerjaren onderhoudsplanningen (technisch), facilitair beheer, compliance en verhuur van ruimten en sluit- en sleutelplannen. Al deze processen moeten worden voorzien van geometrie, eigenschappen en documentatie en deze moeten worden gekoppeld aan één bronbestand. Voor het beheer moet iedereen er op kunnen rekenen op de laatste informatie en dat gebruikers alleen die informatie kan wijzigen die noodzakelijk is voor het beheerproces. Het BIM als Beheer Informatie Model wordt dus opgebouwd uit zowel het BIM-model voor het ontwerp en de realisatie en als specifieke beheerinformatie. In de toekomst kan die informatie live worden aangevuld met sensordata over zaken als aantallen bezoekers, temperatuur, klimaat en energieverbruik.”

 

Beheerinformatie ontsluiten

“We weten waar we naar toe willen”, zei Sandfort. “Vanuit die visie ontwikkelen we het ideale model voor de opdrachtgever. Maar we zijn er nog niet. Er zijn verschillende typen gebruikers met allemaal eigen software voor hun eigen processen. BIMlink ontsluit deze informatie op een laagdrempelige manier en afgestemd op de specifieke gebruiker. In BIMlink kunnen rechten worden ingesteld over wie mag inzien, bewerken, downloaden en/of toevoegen.

Online gebouwdossier

Om het beheer van vastgoed te realiseren, wordt informatie opgeslagen in de centrale BIMlink online database. De databron is de waarheid en data wordt uit diverse software als objecten in een relationele database gekoppeld. Dat kan middels ETL of een API.

Ruimtes worden bepaald in een 3D-model en informatie over vierkante meters, bouwlaag, nummer en omschrijving zijn te lezen in BIMlink. Voor het beheer wordt data gekoppeld van afdelingen, huurders en contactpersonen en bovendien kunnen gebruikers rapportages draaien en voor het facilitair management zijn planningen en budget te koppelen.

 

 

De gebruiker

De bezoekers van Mall of the Netherlands zullen straks online worden gemonitord, zo werd geschetst. Zij hebben zelf de keuze in de diversiteit van functies (horeca, entertainment,  winkelen) op de interactieve plattegrond die vanuit BIMlink wordt getoond. Ook kunnen ze zoeken naar specifieke winkels of kiezen uit een groep winkel (eten, sport, woondecoratie). Alle informatie is ‘live’ en kan vanuit de afdeling verhuur worden aangepast. Ook is bij een verhuizing of uitbreiding of met komst van een nieuwe ondernemer direct zichtbaar in de plattegrond waar je deze kan vinden.

 

 

Conclusies

Unibail Rodamco Westfield gaat voor de hoogste kwaliteit in winkelbeleving die vereist dat de Mall of the Netherlands elke dag in topconditie moet zijn. Daarom is er gekozen om BIM in te zetten voor het beheer, de archivering van garantiebewijzen en overige gebouwinformatie van het winkelcentrum.

De doelstelling is om steeds actuele (constructieve) informatie over de gebouwen beschikbaar te hebben wat zal zorgen voor lagere kosten van verbouwingen. Maar ook dat er vanuit het BIM-beheermodel actuele, en daarmee kostenbesparende, informatie beschikbaar is over aantallen en te beheren gebouwelementen. Die informatie is eenvoudig te verstrekken aan facilitaire bedrijven zoals schoonmaak en onderhoud. Bovendien is die informatie direct toegankelijk wat relevant is voor veiligheid van het winkelcentrum.

Mall of the Netherlands kent straks een groot aantal bezoekers en daarnaast specifieke piekmomenten (Pasen, Kerst, Sinterklaas, Black Friday etc.) Er is een diversiteit aan functies (horeca, entertainment, winkelen) en er zijn steeds meer evenementen die in en rondom het gebouw plaatsvinden.

Door de functie van het gebouw zijn er grotere risico’s van (terroristische) dreigingen en zijn de hoogst mogelijke (veiligheid)standaarden benodigd om straks onbekommerd te kunnen genieten van een ultieme winkelbeleving.

Reacties

Login om reacties te kunnen lezen en een reactie te kunnen plaatsen.